　早速そのマンションの一階にあるセンチュリ－２１に話を聞いて見ると管理状況は、この辺りでは１．２を競うほど良く、貸すとすると月８５０００円程度だとのことです。

　売主氏には、表面利回り（投資額に対しての家賃収入の年間の割合）１０%として（85,000×12＝1,020,000÷10%＝10,200,000⇒10,000,000円）
1　0,000,000円で購入出来ないか問い合わせたところ少しして　ＯＫとのこと。

　今年は、自分は大殺界の年周りで､亀ヶ岡八幡の宮司殿からも転居・不動産の購入などしてはいけないといわれていたので、妻が購入することに致しました。
　多分今までの彼女の生涯で一番高額な商品を購入することになることは間違いありません。

　この物件のポイントは、表面利回りが１０%であることです。
　日本政策公庫から950万円借入れ　自己資金130万円　計1,100万円とします。

　1,000万円の物件を購入すると仲介手数料・不動産取得税・登記料等で大体物件の８%はかかります。
　予算は約1,080万円となります。
　実際の家賃は、87,000円なので年換算すると1,044,000円となります。
　管理費・修繕積立金は世帯数が124戸と多い為月約10,000円でした。
　固定資産税が年36,000円
　9,500,000円を1.75％　15年間の固定金利で借入すると月々の返済額は利息を入れて約６万円で年72万円となります。
　収支をまとめると
　　収入　　　　　　　　　　　104万円
　　支出　　　管理費　　　　　12万円
　　固定資産税　　　　　　　　3.6万円
　　元金と利息　　　　　　　　72万円
　　差引　　　　　　　　　　　16万円
　自己資金を130万円用意しなければなりませんが、今の借主が退去しなければ月１万３千円程度お金が貰えて15年後には70,000円が手取りとしてもらえる事になります。

　もちろん、大地震が来て建物が崩壊するとか現在の入居者が退去してしまい入居者が入らずリフォ－ムする費用の負担が発生するというリスクは有りますが、この低金利の時代国民年金より確実かもしれません。

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