　ポイントは５つです。
　東京で中古の、昭和５６年以降に建築されたワンル－ムマンションを借金して購入することだそうです。

　まず『なんで東京か？』

　一言で言えば人口が増加しているからです。
　平成２０年の都道府県別転入超過数をみると、確かに関東では東京都と神奈川県、埼玉県千葉県はプラスですが、他の県はマイナスです。
　不況になると仕事を求めて他県から都市部に人が集まる。
　これは今も昔も変わらないようです。

　では『なんで中古か？』

　新築物件は販売するためにはモデルル－ムをつくったり（これが1000万円位かかります！）販売員の人件費、チラシ等のコストがかかります。
　中古マンションはそれがない訳ですから、販売コストのない本来の時価となり、新築に比べ２～３割安くなる。
　当然です。

　また、なぜ『昭和５６年以降か』

　これは前の“事務所だより”に書いたとおりです。
　できれば平成物件のほうがいいと思います。
　ちなみに鉄筋コンクリ－トのマンション実際寿命は６０年だそうです。
　また、液状化現象のないしっかりした地盤の場所がいいです。

　なぜ『ワンル－ムマンションか？』

　ここはなるほどと思いました。

　７つの理由があるようです。
　　1 少ない自己資金で始められる
　　2 東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ない
　　3 リスク分散その物件が空室になっても他の物件でカバ－できる
　　4 お金が必要になったとき、切り売りして現金を調達できる
　　5 相続対策で遺産分割しやすい（高額物件が１つしかないと相続で争族が起きる）
　　6 ある一定時点でマンションを増やすスピ－ドが加速する
　　　※⑥番目の『加速』はこのセミナ－の目玉なので後で説明することにします。
　　7 つ目は需要と供給の違いのようです。

　ワンル－ムマンション規制条例により、千代田区・中央区・新宿区・文京区・世田谷区・渋谷区・豊島区にはファミリ－タイプの併設義務が生じました。
　つまり、人口増加に新築のワンル－ムマンションの供給が対応していないということです。

　話半分としても、ワンル－ムの環境悪くない感じです。

　では不動産投資の『正しい加速』とは、どのようなことを言うのでしょうか？
　セミナ－の後半に登場した初老の、平日の昼間に放映されている水戸黄門の悪役に抜擢されそうな恰幅の良い社員さんが言ったことは、正直言って『目から鱗』でした。

　９０分の長々とした話しを要約すると、次のようになります。

　仮に２０００万円の自己資金を持っているとします。
　そのお金を１０００万円づつ２室の中古ワンル－ムマンションを購入します。
　家賃から管理費などを引いた、実質利廻りを６％の物件だとすると２つの物件の税負担を無視した家賃収入は、1000万×６％＝60万×２戸＝120万　です。

　その上でこの２つの物件を担保に１０００万円を借入れします。
　　担保は…　2000万×0．6＝1200万 ≧ 1000万　
どこの金融機関でも全額借入ＯＫです。
　この物件も６％の実入りがあり家賃収入をすべて借入返済に充当すると、
　　1000万円÷（60万×３室）＝　5．5年
５年半で一物件の借入を全額返済することができます。

　逆に借入れをせず、お金を貯めたとしたらどうでしょう？
1　000万円÷（60万×２室）＝　8．3年　　　　かかることになります。
　つまり、自己資金２に対し、借入金１で不動産投資を行なえば６年で借入金がなくなり、その借入金を加えてまた２対１での不動産投資を行う。
　すると不動産という資産が増加する。

　～　これが『加速』のようです。
　但し、手元のお金は全然増えません。
　金利については、６年の短期返済ですからあまり気にしなくて良いようです。

　お金に汗をかかせる　『究極のセミナ－』　このような選択もお金があれば良いのかなと思いました。
　１０００万程度のワンル－ムマンションを３室所有し、そのうち１室は借入で賄う。
　借入の返済が終了すれば月々１５万円程度の副収入が確保でき、堅実で安定した老後が過ごせそうです。

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H21年10月 マンション経営セミナ－に参加してみました その３

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